CARA TUNTUT GANTIRUGI PEMAJU LEWAT SERAH MILIKAN KOSONG ATAU KECACATAN RUMAH BARU | Assalamualaikum dan Selamat Sejahtera kepada semua pembaca blog ini. Lately susah sangat curi masa tulis post dalam blog. Idea banyak sampai tak tahu nak cerita mana satu, akhirnya jadi punca kenapa langsung tak up post hehehe alasan semata-mata!
Okay dalam banyak-banyak idea (seperti yang dikatakan tadi) saya terpanggil untuk kongsi post tentang cara membuat tuntutan gantirugi di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah sekiranya Pemaju lewat serah milikan kosong atau gantirugi kecacatan rumah baru memandangkan terdapat banyak rungutan dari Pembeli berkenaan rumah baru yang mereka beli lewat diserahkan di samping terdapat defect pada rumah tersebut. Harga rumah sekarang bukan murah dan antara Pembeli yang terkesan adalah dari golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Akibatnya rumah lewat, loan start kena bayar ditambah pula masih menyewa. Kesian kann..
Post ini saya kongsi berdasarkan pengalaman saya sebagai Pegawai Undang-Undang bahagian Property & Community Development Division di sebuah syarikat Pemaju tersohor ketika itu yang beribupejabat di Menara Citibank Jalan Ampang, Kuala Lumpur. Lebih kurang 4 tahun saya ditugaskan untuk mengendalikan kes tuntutan dari Pembeli rumah di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR). Tugas saya membela Pemaju dari kes-kes difailkan oleh Pembeli yang menuntut pampasan akibat lewat serah milikan kosong dan gantirugi kecacatan (defect) pada rumah mereka setelah menerima kunci.
Masih lagi tersemat dalam ingatan saya berulang-alik setiap pagi dari office di Jalan Ampang ke Jalan Duta (masa tu pejabat Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah terletak di Bangunan Imigresen Jalan Duta). Kes-kes tuntutan ini biasa dibicarakan di hadapan Presiden Tribunal. Pada masa itu kes-kes yang saya bawa selalu didengar di hadapan Tuan Kamardin bin Hashim. Beliau sekarang bergelar YA Datuk Kamardin bin Hashim yang kini menyandang jawatan sebagai Hakim Mahkamah Rayuan di Putrajaya.
Untuk pengetahun semua, Pemaju perumahan tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966 [Akta 188] pindaan dan mana-mana undang-undang kecil yang dibuat di bawah Akta tersebut manakala urusan jual beli rumah dalam pembinaan iaitu Perjanjian Jual Beli yang Pembeli tandatangani sebelum beli rumah tertakluk kepada Jadual G & H Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan & Perlesenan) (Pindaan) 2015.
TEMPOH SERAHAN MILIKAN KOSONG
Pemaju hendaklah menyerahkan milikan kosong kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan (rumah atas tanah atau landed property) dan 36 bulan (rumah bertingkat atau high rise) dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani.
BEZA ANTARA SERAH KUNCI DAN SERAH MILIKAN KOSONG
Serah kunci tak semestinya Pemaju bagi kunci dianggap serah milikan kosong. Mungkin serah kunci belum sampai tempoh tarikh siap atau Pemaju serah kunci secara tak rasmi bagi tujuan tertentu.
Serah milikan kosong ialah rumah baru sudah siap dalam tempoh yang ditetapkan dan diserahkan secara sah beserta kunci sepertimana yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli. Pada masa ini Pembeli boleh mula check seluruh rumah sama ada terdapat kerosakan (defect) kerana masih dalam tempoh warranty. Sekiranya terdapat kecacatan, Pembeli boleh membuat tuntutan gantirugi.
Sebelum Pemaju menyerahkan milikan kosong, mereka perlu mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh kerajaan melalui peraturan-peraturan dalam Akta yang tersebut di atas.
TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH [AKTA 188]
Kes-kes tuntutan gantirugi kelewatan serahan milikan kosong dan tuntutan gantirugi kecacatan (defect) boleh difailkan di TTPR. TTPR ditubuhkan di bawah Akta Perumahan dan Pengurusan Strata. Kos penfailan tuntutan hanya RM10.00. Kes diselesaikan dalam tempoh 120 hari bekerja dan Pembeli atau Pemaju tidak boleh melantik peguam.
HAD MAKSIMUM NILAI TUNTUTAN
Jumlah maksimum sesuatu tuntutan tidak boleh melebihi RM50,000.00.
JENIS-JENIS TUNTUTAN
Tuntutan Bukan Teknikal - Gantirugi kelewatan serahan milikan kosong atau kemudahan bersama (common facility).
Tuntutan Teknikal - Gantirugi terhadap kecacatan mutu kerja atau tidak memenuhi spesifikasi sepertimana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli (Sale & Purchase Agreement).
Contoh : kesan bocor pada syiling, kebocoran pada bumbung, lepaan tidak sekata, soket tidak berfungsi, keretakan pada lantai, pintu pagar berkarat dan lain-lain yang berkaitan.
TEMPOH TUNTUTAN
Penfailan tuntutan hendaklah dibuat dalam tempoh tidak lebih dari 12 bulan (setahun) dari :
- tarikh sijil perakuan siap dan pematuhan (certificate of completion and compliance - CCC) yang diluluskan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133] dan mana-mana undang-undang kecil yang dibuat di bawah Akta tersebut;
- tarikh tamat tempoh kecacatan sepertimana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli; dan
- tarikh penamatan perjanjian jual beli oleh mana-mana pihak (Pemaju atau Pembeli) sebelum tarikh pengeluaran CCC.
DOKUMEN-DOKUMEN SOKONGAN YANG DIPERLUKAN
- salinan surat perjanjian jual beli,
- salinan surat penyerahan milikan kosong yang diterima daripada Pemaju,
- salinan sijil layak menduduki / sijil perakuan siap dan pematuhan (certificate of completion and compliance - CCC)
- dokumen-dokumen lain yang berkaitan (seperti gambar defect untuk tuntutan teknikal etc).
CARA PENGIRAAN BAGI GANTIRUGI KELEWATAN SERAHAN MILIKAN KOSONG
Contoh :
a) Harga rumah : RM42,000.00
b) Tarikh perjanjian jual beli : 14.03.2002
c) Tarikh patut siap dan serah : 13.03.2005
d) Tarikh serahan milikan kosong : 18.03.2006
e) Jumlah hari lewat : 370 hari
Formula pengiraan untuk rumah :
Harga rumah (RM42,000.00) x 10% x Jumlah hari kelewatan (370 hari) / 365 hari
Jumlah gantirugi : RM4,257.53
Formula pengiraan untuk kemudahan bersama :
Harga rumah (RM42,000.00) x 10% x 20% x Jumlah hari kelewatan (370 hari) / 365 hari
Jumlah gantirugi : RM851.06
CARA MEMBUAT TUNTUTAN / PERMULAAN PROSIDING
Pembeli dikehendaki mengisi Borang 1 (boleh didapati di kaunter pejabat TTPR).
Nyatakan jumlah tuntutan seperti pengiraan di atas dan butir-butir tuntutan dengan jelas.
Tandatangan dan cap ibu jari pihak yang menuntut (pembeli).
PENFAILAN TUNTUTAN - BORANG 1
Borang 1 hendaklah difailkan di Pejabat Pendaftaran TTPR dalam 4 salinan bersama bayaran yuran RM10.00.
Borang 1 yang telah didaftar dan dimeterai akan diserahkan semula 2 salinan kepada Pihak Yang Menuntut (Pembeli) untuk diserahkan 1 salinan kepada pihak Penentang (Pemaju).
CARA PENYERAHAN PENYATA TUNTUTAN (BORANG 1) KEPADA PIHAK PENENTANG (PEMAJU)
Supaya tidak menimbulkan sebarang pertikaian semasa pendengaran prosiding, saya cadangkan supaya penyerahan Borang 1 kepada Penentang hendaklah dibuat melalui surat berdaftar A.R (A.R Registered Post) atau melalui penyerahan kendiri (serahan tangan secara sendiri kepada Penentang) dialamatkan kepada Pengarah, Pengurus, Setiausaha, Pegawai atau yang lain..
Jangan lupa mesti dapatkan bukti penerimaan dari pihak Penentang. Kalau hantar melalui pos berdaftar A.R (AR Registered hendaklah ada kad kuning yang dikembalikan oleh Pos Malaysia kepada Pengirim.
Jika hantar secara kendiri (serahan tangan secara sendiri kepada Pemaju) hendaklah ada tandatangan dari pihak Pemaju berjawatan seperti Pengarah, Pengurus, Setiausaha, Pegawai atau yang lain pada Borang 1 salinan pihak yang menuntut (Pembeli).
PEMBELAAN
Selepas Borang 1 diserahkan kepada Penentang (Pemaju) tunggu 14 hari. Dalam tempoh 14 hari Penentang dikehendaki membalas tuntutan Pihak Yang Menuntut dalam Borang 2. Borang 2 yang difailkan Penentang akan diserahkan 1 salinan meterai kepada pihak yang menuntut (Pembeli).
Sekiranya tiada sebarang pembelaan atau maklumbalas dari Penentang (Pemaju) dalam tempoh tersebut, pihak TTPR akan menetapkan tarikh pendengaran / perbicaraan kes.
Setakat ini sahaja perkongsian saya tentang cara-cara untuk membuat tuntutan gantirugi kelewatan / kecacatan milikan kosong. In shaa Allah post akan datang saya akan terangkan jenis tuntutan yang tidak boleh dibuat di TTPR dan bagaimana award diberikan kepada pihak-pihak yang berkaitan selepas pendengaran kes.
Semoga perkongsian ini bermanfaat kepada Pembeli yang menghadapi masalah berkaitan. Saya kongsi di sini sebagai manfaat bersama kerana hanya ilmu yang bermanfaat boleh menjadi pahala berterusan apabila saya meninggal dunia kelak, in shaa Allah.
Sehingga kita berjumpa lagi di post seterusnya.
Sekian, wassalam..
Byeeeee...
Okay dalam banyak-banyak idea (seperti yang dikatakan tadi) saya terpanggil untuk kongsi post tentang cara membuat tuntutan gantirugi di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah sekiranya Pemaju lewat serah milikan kosong atau gantirugi kecacatan rumah baru memandangkan terdapat banyak rungutan dari Pembeli berkenaan rumah baru yang mereka beli lewat diserahkan di samping terdapat defect pada rumah tersebut. Harga rumah sekarang bukan murah dan antara Pembeli yang terkesan adalah dari golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Akibatnya rumah lewat, loan start kena bayar ditambah pula masih menyewa. Kesian kann..
Post ini saya kongsi berdasarkan pengalaman saya sebagai Pegawai Undang-Undang bahagian Property & Community Development Division di sebuah syarikat Pemaju tersohor ketika itu yang beribupejabat di Menara Citibank Jalan Ampang, Kuala Lumpur. Lebih kurang 4 tahun saya ditugaskan untuk mengendalikan kes tuntutan dari Pembeli rumah di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR). Tugas saya membela Pemaju dari kes-kes difailkan oleh Pembeli yang menuntut pampasan akibat lewat serah milikan kosong dan gantirugi kecacatan (defect) pada rumah mereka setelah menerima kunci.
 |
| Serah Lewat Milikan Kosong |
Untuk pengetahun semua, Pemaju perumahan tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan & Perlesenan) 1966 [Akta 188] pindaan dan mana-mana undang-undang kecil yang dibuat di bawah Akta tersebut manakala urusan jual beli rumah dalam pembinaan iaitu Perjanjian Jual Beli yang Pembeli tandatangani sebelum beli rumah tertakluk kepada Jadual G & H Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan & Perlesenan) (Pindaan) 2015.
TEMPOH SERAHAN MILIKAN KOSONG
Pemaju hendaklah menyerahkan milikan kosong kepada pembeli dalam tempoh 24 bulan (rumah atas tanah atau landed property) dan 36 bulan (rumah bertingkat atau high rise) dari tarikh perjanjian jual beli ditandatangani.
 |
| Beza serahan kunci dengan serahan milikan kosong |
Terdapat perbezaan di antara istilah serahan milikan kosong dengan serahan kunci. Harus diingat serahan milikan kosong dengan serah kunci tak sama tau!
Serah kunci tak semestinya Pemaju bagi kunci dianggap serah milikan kosong. Mungkin serah kunci belum sampai tempoh tarikh siap atau Pemaju serah kunci secara tak rasmi bagi tujuan tertentu.
Serah milikan kosong ialah rumah baru sudah siap dalam tempoh yang ditetapkan dan diserahkan secara sah beserta kunci sepertimana yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli. Pada masa ini Pembeli boleh mula check seluruh rumah sama ada terdapat kerosakan (defect) kerana masih dalam tempoh warranty. Sekiranya terdapat kecacatan, Pembeli boleh membuat tuntutan gantirugi.
Sebelum Pemaju menyerahkan milikan kosong, mereka perlu mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh kerajaan melalui peraturan-peraturan dalam Akta yang tersebut di atas.
 |
| Keadilan |
Kes-kes tuntutan gantirugi kelewatan serahan milikan kosong dan tuntutan gantirugi kecacatan (defect) boleh difailkan di TTPR. TTPR ditubuhkan di bawah Akta Perumahan dan Pengurusan Strata. Kos penfailan tuntutan hanya RM10.00. Kes diselesaikan dalam tempoh 120 hari bekerja dan Pembeli atau Pemaju tidak boleh melantik peguam.
HAD MAKSIMUM NILAI TUNTUTAN
Jumlah maksimum sesuatu tuntutan tidak boleh melebihi RM50,000.00.
JENIS-JENIS TUNTUTAN
Tuntutan Bukan Teknikal - Gantirugi kelewatan serahan milikan kosong atau kemudahan bersama (common facility).
Tuntutan Teknikal - Gantirugi terhadap kecacatan mutu kerja atau tidak memenuhi spesifikasi sepertimana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli (Sale & Purchase Agreement).
Contoh : kesan bocor pada syiling, kebocoran pada bumbung, lepaan tidak sekata, soket tidak berfungsi, keretakan pada lantai, pintu pagar berkarat dan lain-lain yang berkaitan.
TEMPOH TUNTUTAN
Penfailan tuntutan hendaklah dibuat dalam tempoh tidak lebih dari 12 bulan (setahun) dari :
- tarikh sijil perakuan siap dan pematuhan (certificate of completion and compliance - CCC) yang diluluskan di bawah Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133] dan mana-mana undang-undang kecil yang dibuat di bawah Akta tersebut;
- tarikh tamat tempoh kecacatan sepertimana yang dinyatakan dalam perjanjian jual beli; dan
- tarikh penamatan perjanjian jual beli oleh mana-mana pihak (Pemaju atau Pembeli) sebelum tarikh pengeluaran CCC.
DOKUMEN-DOKUMEN SOKONGAN YANG DIPERLUKAN
- salinan surat perjanjian jual beli,
- salinan surat penyerahan milikan kosong yang diterima daripada Pemaju,
- salinan sijil layak menduduki / sijil perakuan siap dan pematuhan (certificate of completion and compliance - CCC)
- dokumen-dokumen lain yang berkaitan (seperti gambar defect untuk tuntutan teknikal etc).
 |
| Calculation |
Contoh :
a) Harga rumah : RM42,000.00
b) Tarikh perjanjian jual beli : 14.03.2002
c) Tarikh patut siap dan serah : 13.03.2005
d) Tarikh serahan milikan kosong : 18.03.2006
e) Jumlah hari lewat : 370 hari
Formula pengiraan untuk rumah :
Harga rumah (RM42,000.00) x 10% x Jumlah hari kelewatan (370 hari) / 365 hari
Jumlah gantirugi : RM4,257.53
Formula pengiraan untuk kemudahan bersama :
Harga rumah (RM42,000.00) x 10% x 20% x Jumlah hari kelewatan (370 hari) / 365 hari
Jumlah gantirugi : RM851.06
CARA MEMBUAT TUNTUTAN / PERMULAAN PROSIDING
Pembeli dikehendaki mengisi Borang 1 (boleh didapati di kaunter pejabat TTPR).
Nyatakan jumlah tuntutan seperti pengiraan di atas dan butir-butir tuntutan dengan jelas.
Tandatangan dan cap ibu jari pihak yang menuntut (pembeli).
PENFAILAN TUNTUTAN - BORANG 1
Borang 1 hendaklah difailkan di Pejabat Pendaftaran TTPR dalam 4 salinan bersama bayaran yuran RM10.00.
Borang 1 yang telah didaftar dan dimeterai akan diserahkan semula 2 salinan kepada Pihak Yang Menuntut (Pembeli) untuk diserahkan 1 salinan kepada pihak Penentang (Pemaju).
CARA PENYERAHAN PENYATA TUNTUTAN (BORANG 1) KEPADA PIHAK PENENTANG (PEMAJU)
Supaya tidak menimbulkan sebarang pertikaian semasa pendengaran prosiding, saya cadangkan supaya penyerahan Borang 1 kepada Penentang hendaklah dibuat melalui surat berdaftar A.R (A.R Registered Post) atau melalui penyerahan kendiri (serahan tangan secara sendiri kepada Penentang) dialamatkan kepada Pengarah, Pengurus, Setiausaha, Pegawai atau yang lain..
Jangan lupa mesti dapatkan bukti penerimaan dari pihak Penentang. Kalau hantar melalui pos berdaftar A.R (AR Registered hendaklah ada kad kuning yang dikembalikan oleh Pos Malaysia kepada Pengirim.
Jika hantar secara kendiri (serahan tangan secara sendiri kepada Pemaju) hendaklah ada tandatangan dari pihak Pemaju berjawatan seperti Pengarah, Pengurus, Setiausaha, Pegawai atau yang lain pada Borang 1 salinan pihak yang menuntut (Pembeli).
PEMBELAAN
Selepas Borang 1 diserahkan kepada Penentang (Pemaju) tunggu 14 hari. Dalam tempoh 14 hari Penentang dikehendaki membalas tuntutan Pihak Yang Menuntut dalam Borang 2. Borang 2 yang difailkan Penentang akan diserahkan 1 salinan meterai kepada pihak yang menuntut (Pembeli).
Sekiranya tiada sebarang pembelaan atau maklumbalas dari Penentang (Pemaju) dalam tempoh tersebut, pihak TTPR akan menetapkan tarikh pendengaran / perbicaraan kes.
Setakat ini sahaja perkongsian saya tentang cara-cara untuk membuat tuntutan gantirugi kelewatan / kecacatan milikan kosong. In shaa Allah post akan datang saya akan terangkan jenis tuntutan yang tidak boleh dibuat di TTPR dan bagaimana award diberikan kepada pihak-pihak yang berkaitan selepas pendengaran kes.
Semoga perkongsian ini bermanfaat kepada Pembeli yang menghadapi masalah berkaitan. Saya kongsi di sini sebagai manfaat bersama kerana hanya ilmu yang bermanfaat boleh menjadi pahala berterusan apabila saya meninggal dunia kelak, in shaa Allah.
Sehingga kita berjumpa lagi di post seterusnya.
Sekian, wassalam..
Byeeeee...
Regards,
